1.1 成功改制上市，坚持杭州策略
杭州滨江房产集团股份有限公司成立于 1992 年，具有建设部一级开发资质， 全国民营企业 500 强，房地产企业 20 强，长三角房地产领军企业。公司业务涵盖 房产开发、置业招商、物业服务、酒店旅业及长租公寓。 1992 年为了加快城市建设综合开发的进程，杭州市江干区决定成立组建一家 集体所有制的房屋开发单位，杭州滨江房屋建设开发公司应运而生；1996 年杭州 滨江房产集团有限公司成立；1997 年公司取得了国家一级开发资质；1999 年公 司完成转制，成为杭州首家成功转制的房地产企业；2002 年以后，滨江集团逐渐 走出城东，开始在整个杭州市场崭露头角；从 2005 年开始，滨江物业所服务的小 区，先后荣获了市、省、国家“物业管理优秀住宅小区”及“示范大厦”的称号； 2007 年绍兴金色家园项目落地，集团将发展重心集中在以杭州为中心的长三角地 区，实施以浙、沪、江为核心的全国战略，并深入拓展二、三线城市；2008 年 5 月 29 日，滨江集团在深圳成功上市，成为该年度唯一一家国内 a 股 ipo 上市的 房地产企业；2010 年，集团商品房销售总额首次突破百亿大关；2023 滨江集团 全年销售额为 1534.7 亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第 11 位。
1.2 大股东持股稳定，股权分布集中
截至 2024 年一季度末，公司前十大股东持股占比为 71.14%，其中杭州滨江 投资控股有限公司、戚金兴（董事长）、莫建华（董事）、朱慧明（总裁、董事）、 戚加奇合计持股占比 64.73%，中国香港中央结算有限公司持股占比 1.67%，其余 大股东均为公募及私募基金。
1.3 多元业务模式促进公司发展
根据公司威尼斯人888官网，截至 2023 年末，公司房产开发板块在售/待售项目合计 33 个， 其中上海及温岭各 2 个项目，宁波、苏州、乐清、桐乡、义乌及绍兴各 1 个项目， 其余均为杭州及其下属区县项目。 在置业招商板块，杭州滨江房屋资产管理有限公司主要管理滨江集团旗下自 持商用资产租赁招商工作，管理面积近 30 万平方米，管理物业估值超 80 亿元， 目前管理项目十余个，入驻客户业态丰富，拥有世界 500 强 9 家、中国 500 强企 业 13 家、上市公司 8 家、注册资金在 1000 万以上的有 52 家企业，合计客户超 300 家，涉及的资产形态有办公楼、商场、商铺、园区等。 滨江物业是滨江服务集团有限公司的子公司，服务的物业从公寓、别墅、排屋、 写字楼，逐步扩展至大型商业综合体、企业总部大楼、产业园区等不同类型，总建 筑面积逾 2700 万平方米（含前期），2019 年 3 月 15 日，滨江服务集团在中国香 港联交所成功上市，标志着滨江服务正式迈入国际资本市场，这将有利于公司优化 资本结构，整合资源，建立企业持续发展的核心竞争力。 公司投资建设两座酒店，杭州千岛湖滨江希尔顿度假酒店位于千岛湖辉照山， 由希尔顿酒店管理集团运营管理，酒店总投资额 7 亿人民币，总建筑面积 5.6 万 平方米；杭州友好饭店是滨江房产集团旗下的一家高星级商务型饭店，现有客房 230 余套。
2023 年公司实现 704.43 亿元的营收，同比提升 69.73%，其中商品房销售 业务贡献 693.35 亿元，同比提升 70.49%；代建代销业务实现 4.65 亿元营收，同 比提升 53.46%；房产租赁业务实现 3.58 亿元营收，同比提升 8.16%；酒店服务 业务实现 2.67 亿元，同比提升 42.02%。截至 2024 年一季度末，公司已获得 137.01 亿元的营收，同比增长 35.85%。截至 2023 年末，公司尚未结算的预收房 款为 1430 亿元，较年初增长 9.73%，也为未来业绩提供保障。
2023 年公司扣非归母净利润实现 24.01 亿元，同比减少 35.52%，近五年来 首次同比减少，主要受资产减值计提 37.80 亿元及信用减值计提 5.27 亿元影响； 截至 2024 年一季度末，公司实现扣非归母净利润为 6.48 亿元，同比实现 19.77% 的增幅。
2023 年公司实现销售毛利率为 16.76%，销售净利率为 4.05%，相较上一年 分别下降 0.72 个百分点和 5.36 个百分点；截至 2024 年一季度末，公司销售毛利 率继续下降至 12.08%，处于公布业绩可比公司中游水平，销售净利率较 2023 年 稍有改善，达到为 5.85%，处于公布业绩可比公司上游水平。
2023 年公司销售情况良好，实现销售额 1534.7 亿元，与上年基本持平，同 比数据优于 top100 开发商，位列克而瑞行业销售排名第 11 位，较 2022 年提升 2 位，并连续 6 年荣获杭州市场销售冠军；2024 年截至上半年末，公司实现 582.3 亿元的销售额，同比降幅为 37.10%，与 top100 开发商的 39.52%降幅相近。
2023 年公司实现销售面积 311.4 万方，同比提升 12.62%；截至 2024 年上 半年，公司实现销售面积 94.1 万方，同比下降 48.75%。
2023 年公司新增土地储备项目 33 个，其中宁波 1 个，南京 1 个，湖州 2 个， 金华 2 个，杭州 27 个，进一步巩固杭州市场份额。2023 年公司新增项目计容建 筑面积合计 333 万平方米，权益土地款 256 亿元。截至 2023 年末，公司土地储 备中杭州占 60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基 础扎实的二三线城市占比 25%，浙江省外占比 15%。优质的土地储备为公司未来 可持续发展提供良好保障。
根据往年拿地情况分析，公司投资拿地金额虽然在收缩，但同比降幅有大小年 之分，今年同比缩幅或许将较上年减少，截至 2024 年 6 月公司已经获取 58 万方 计容建面项目，权益拿地金额为 157 亿元，同比跌幅为 13.74%，远低于 top100 房企 35.80%的跌幅。
4.1 杭州地产政策频出，购房条件宽松
2023 年，全国房地产市场进入宽松阶段，杭州房地产政策也开始大松绑：一 季度临安、富阳、拱墅等区域补贴政策频出；二季度钱塘、临平、余杭和萧山等二 圈层区域差异化限购范围逐渐扩大；三季度落户、贷款利率等购房条件逐渐放松； 四季度迎来限购、摇号、限贷、限地价的全面放松。 2024 年 2 月，杭州市人民政府印发《进一步推动经济高质量发展若干政策》， 支持推进“住有宜居”，更好支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健 康发展；2024 年 3 月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关 于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，明确在本市范围内购买二手住房，不 再审核购房人资格，同时明确本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调 整为 2 年；2024 年 5 月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布 《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，全面取消住房限购，在本市范围内 购买住房，不再审核购房资格，并优化首套房购房条件。
4.2 杭州土地出让成绩亮眼，滨江集团拿地金额及面积均列 前三
根据中指研究院数据，2023 年全年杭州全市共出让 132 宗宅地，获取土地出 让金 1803 亿元，仅次于获取土地出让金 2202 亿元的上海；平均溢价率 8.8%， 位列 top20 城市第二位，仅次于 12.6%的合肥；在土地成交单价方面，杭州以 17765 元/㎡的成交价位列新一线城市之首，仅次于北京、上海、广州和深圳；杭 州成为各家开发商 2023 年的战略必争之地。 2023 年杭州本土房企拿地最为活跃，其中滨江集团在杭州拿地金额为 210.7 亿元，仅次于绿城中国的 246.0 亿元，超第三名建房房产二倍多；同时，滨江集团 在杭州拿地的总权益建面为 119.0 万方，超过绿城中国的 116.5 万方和招商蛇口 的 50.1 万方，位列权益拿地面积第一位。
4.3 杭州新房成交改善，滨江集团获销售面积和金额双冠王
2023 年杭州商品住宅共成交 86934 套，成交建面为 1137.4 万㎡，同比增长 了 11.7%，成交金额超 3800 亿元，同比增幅高达 9.8%。
2023 年，作为杭州头部房企，滨江集团实现销售金额 1276.7 亿元，是第二名绿城中国的两倍多；销售面积 267.2 万㎡，是第二名绿城中国的 1.65 倍，稳 坐头把交椅。
公司坚持稳健经营，保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持 “绿档”。截至 2023 年末，公司并表有息负债规模 415.18 亿元，较上年末下降 120.27 亿元，其中银行贷款占比 79.8%，直接融资占比 20.2%。
扣除预收款后的资产负债率为 56.41%，净负债率为 15.08%。债务期限构成 上，短期债务为 135.07 亿元，占比仅为 32.53%，低于货币资金 327.04 亿元， 现金短债比为 2.42 倍，可有效覆盖短期债务。
公司近年来综合融资成本不断下降，2020 年 5.2%，2021 年 4.9%，2022 年 4.6%，截至 2023 年末公司平均融资成本为 4.2%，较上年末下降 0.4 个百分点。 公司授信储备充裕，截至 2023 年末，公司共获银行授信总额度 1217.23 亿元， 较上年末增加 2.86%，授信额度已使用 401.45 亿元，剩余可用 815.78 亿元，占 总额度的 67%。直接融资可用额度上，截至 2023 年末已获批尚未发行的公司债额度 15.52 亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度 49 亿元、中票额度 35 亿 元，可根据资金需求和市场情况择机发行。
2024 年截至 6 月 30 日，公司新增发行两笔中期票据，分别为 7 亿元和 5 亿 元，融资成本分别是 3.64%和 3.80%；同时公司发行四笔短期融资券，合计 26 亿 元，融资成本均不超过 3.64%，公司融资渠道保持通畅。2023 年 12 月 26 日， 董事长在滨江集团 2023 年度恳谈会上提出 2024 年及未来阶段采取“主动卧倒、 匍匐前进”战略，包括降杠杆、降财务成本、降直接融资的比例等。
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